【案情简介】

王某某、李某某夫妻系某村村民，代某某、尤某某夫妻系某村村民。2015年3月9日，王某某与代某某签订《购房合同》，约定代某某以25万元的价格将其位于某村的楼房加屋后田地出售给王某某。2017年1月22日，双方又在某法律服务所的见证下补签《房屋产权及场地使用权出让协议》，对房屋、土地的具体界限、付款方式等进行了细化，同时约定水井供王某某使用。王某某将全部购房款25万元交付给代某某。代某某将房屋、田地卖给王某某后，又在隔壁建起了一栋楼房，水井被划在了代某某院内。后双方因邻里纠纷发生矛盾，代某某将王某某的唯一取水水井堵上，经村委会等多方调解无法调和，王某某在房子内居住不下去，想搬出去把房子退给代某某，拿回25万元购房款。

王某某、李某某遂委托我所律师代理其提起诉讼。

【代理意见】

我们认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，当事人的诉求是拿回25万元的购房款。代某某存在将王某某唯一用水水井堵上的违约行为，但如果基于违约来主张合同解除，进而要求对方返还全部购房款，我们认为，对方的违约行为不足以导致合同解除。经过研究，我们认为可以从合同无效的角度入手，具体如下：

一、关于案涉《购房合同》、《房屋产权及场地使用权出让协议》的效力问题

我们认为，违反法律、行政法规禁止性规定的合同无效，无效合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，第六十三条又规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”。最高人民法院法办[2011]442号全国民事审判会议纪要第15条规定，“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条（现为《民法典》第153条）和土地管理法第六十二条、第六十三条，认定该买卖合同无效。上述法律规定，表明农民宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，也反映农民宅基地使用权不得向集体经济组织以外成员进行转让的立法本意。被告代某某将其宅基地上的自建房屋出卖给原告，在房地不可分割的情况下，其交易内容不仅涉及地上房屋买卖，还必然包括对案涉房屋相应宅基地使用权的转让。但王某某、李某某作为外村村民，并非房屋所在地农村集体经济组织成员。故双方签订的《购房协议》，违反法律法规的禁止性规定，该协议无效。

二、《购房合同》、《房屋产权及场地使用权出让协议》无效的法律后果

我们认为，房屋买卖合同无效后，代某某应当将基于该房屋买卖合同而取得的25万元购房款予以返还。依据是《民法典》第157条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。

【判决结果】

一、确认原告王某某与被告代某某于2015年3月9日签订的《购房合同》、于2017年1月22日签订的《房屋产权及场地使用权出让协议》无效；

二、被告代某某、尤某某于本判决生效之日起十日内返还原告王某某、李某某购房款25万元，原告王某某、李某某同时将位于某村的楼房及屋后田地返还被告代某某、尤某某。

【裁判文书】

一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地....·农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，第六十三条又规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；.”。上述法律规定，表明农民宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，也反映农民宅基地使用权不得向集体经济组织以外成员进行转让的立法本意。本案中，被告代某某将其宅基地上的自建房屋出卖给原告，在房地不可分割的情况下，其交易内容不仅涉及地上房屋买卖，还必然包括对案涉房屋相应宅基地使用权的转让。但原告王某某作为外村村民，并非房屋所在地农村集体经济组织成员，故双方于2015年3月9日签订的《购房合同》、2017年1月22日签订的《房屋产权及场地使用权出让协议》，因违反上述法律的强制性规定，应属无效，不受法律保护。原告主张依法确认《购房合同》及《房屋产权及场地使用权出让协议》无效的请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。作为合同无效的法律后果，根据民法典规定，因该合同取得的财产，应当予以返还，故二原告应将占用原告的房屋返还被告，被告应将收取原告的25万元购房款退还原告。

【案例评析】

本案的成功代理在于，代理律师结合当事人的诉求，通过运用专业的法律知识和办案经验，通过对本案各方面法律关系的剖析，最终找到一条最佳途径，最终实现了当事人的目的，案件取得了胜诉。

本案当事人在购买房屋后，因邻里纠纷与对方闹到无法调和的地步，当事人的诉求是想基于对方违约来要求退还房屋田地、拿回购房款25万元。我们认为，如果基于违约来主张合同解除，进而要求对方返还全部购房款，对方的违约行为不足以导致合同解除。经过研究，我们认为可以从合同无效的角度切入，一审法院也采纳了我们的观点，该案最终维护了当事人的合法权益，达到了当事人的预期。

【结语和建议】

本案系购买农村自建房后引发的纠纷，在此提醒广大民众注意，即使有当地基层法律服务所作见证下订立房屋买卖合同，农村房屋买卖合同仍然面临无效的法律风险。在购买农村自建房时，要谨慎注意，必须要有当地村里的户口，否则农村房屋买卖合同将面临无效的法律后果。

在当今的时代，订立合同已遍布社会的各个角落，为了预防不必要的纠纷和和谐稳定的发展，需要有一定的法律知识。在此，建议遇到类似纠纷，应当尽早向专业律师寻求帮助。