最近在接到客户咨询开发商逾期交房、物业公司不交钥匙案件时，发现开发商及其前期物业公司在履行交房义务的主体方面发生角色错位的情况。

　　比如说按照合同约定，商品房达到交付使用条件后，开发商应当书面通知购房者前来办理交房手续，并转移占有房屋。但现实中却发现购房者只收到了物业公司发来的入伙通知书，以及物业公司以未交装修押金、未交物业费为由不交钥匙给购房者。

　　本文即在此基础上理清购房者与开发商、物业公司三者间的关系和说明开发商交房的义务类型以及购房者收房时应注意的事项。

　　一、购房者与开发商、物业公司三者间的角色定位

　　购房者与开发商之间形成的是房屋买卖合同法律关系。

　　两者之间的权利义务表现为：购房者负有支付房款的义务并享有在合同约定的房屋交付期限届满之日接收房屋的权利，而开发商则负有按照合同约定将符合交付条件的房屋交付给购房者使用、将房屋所有权转移给购房者的义务并享有收取购房款的权利。

　　购房者与物业公司之间形成的是物业服务合同法律关系。

　　两者之间的权利义务表现为：物业公司为购房者提供物业服务，购房者向物业公司支付物业费。

　　从上述内容可知，履行房屋交付使用义务的主体为开发商，当然，在实践中，物业公司经常在开发商的委托之下代为履行相关的交房义务，比如代为交付房屋钥匙等。但物业公司的本质还是为购房者提供物业服务。

　　二、开发商履行交房义务的条件是什么?

　　1.前提条件：房屋须经竣工验收合格;

　　法律依据

　　根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

　　开发商需提供的基本证明文件(“两书一表”)：《竣工验收备案表》;购买的商品房为住宅的，还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　2.房屋转移占有

　　法律依据

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。

　　房屋的转移占有是指开发商将已建成的房屋转移给购房者占有，其外在的表现形式就是将房屋的钥匙交付给购房者，也就是人们口中常说的“交钥匙”就等于交付使用。但房屋交付与房屋所有权的转移并不是同一概念，如果在商品房买卖合同中只约定了“房屋交付期限”而没有明确约定其中包括房屋所有权转移的，此时应当认定开发商履行了交房义务。如果合同中对房屋交付作了特别约定，那么开发商仅交付钥匙，而未将所有权交付购房者，开发商应当承担违约责任。

　　此外，开发商除了交钥匙的义务，还应当书面通知购房者前来收房以及签署交接单和提供相关证明文件。否则，开发商仍可能构成逾期交房，仍应承担逾期交房的违约责任。

　　三、物业公司不能以未交装修押金、未交物业费为由不交钥匙给购房者

　　从上述分析来看，交付房屋钥匙是开发商的合同附随义务，开发商将该义务委托给物业公司后，物业公司应当按照约定向购房者交付钥匙，物业公司为自身利益擅自设置交钥匙门槛，不交钥匙的行为，应当视为开发商未完成交房义务。同时，由于物业公司未向购房者交付钥匙，购房者实际并未享受到相关的物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，在交房前的物业服务费应当由开发商交纳。

　　四、律师提醒

　　购房者收房注意事项

　　1、及时接收交房通知书;注意收房期限，否则未在约定时间内办理相关收房手续，有可能被视为开发商已实际将房屋交付使用;

　　2、确定房屋是否达到交付条件：注意开发商是否提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;开发商不能提供上述文件，购房者有权拒绝收房，并要求开发商承担相应的逾期交房责任。

　　3、及时进行房屋检验：遵循“先验后收”原则，先验收房屋，确认无误后再签署收房文件。

　　验收房屋方式：检测房屋面积，如果实测面积误差超出3%的，购房者可以中止收房;检验房屋质量，发现质量有问题的，购房者可要求开发商及时维修并签订书面文件，导致购房者逾期入住的，开发商应承担违约责任。

　　开发商收房注意事项

　　1、书面告知购房者前来收房时，应当向购房者发出书面交房通知书，邮寄通知的，应当留存邮寄单及购房者签收回单;购房者亲自来拿的，应当书面签收。

　　2、购房者来办理交房手续时，双方应当签收房屋交接单，将钥匙交给购房者并签收;提供合同约定的证明文件，以说明履行了交房义务。

　　买房是一件大事，很可能需要花费一个家庭所有积蓄才能买到一套房屋。本来交房是一件内心喜悦的事儿，但往往会因为开发商逾期交房导致不愉快并上升到法律层面。在此，希望开发商和购房者都能遵守约定，让购房者收到满意的房屋。